Halverwege de twintigste eeuw zijn er heel wat woonboten in een perceel water afgemeerd zonder dat de eigenaar van dat water daarvoor expliciet toestemming had gegeven. Ook namen veel bootbewoners oevergrond bij de boot in gebruik zonder toestemming van de grondeigenaar. Zijn zij dan na twintig jaar door zogenoemde verjaring eigenaar geworden van het perceel water en de oever?

Juridisch gesproken kun je een stuk grond dat eigendom is van een ander op twee manieren gebruiken:

1.       met toestemming van de eigenaar. Dan is er sprake van een overeenkomst, een afspraak over dat gebruik.

2.       zonder toestemming van de eigenaar. Dan gebruik je het stuk grond alsof jijzelf de eigenaar bent en is sprake van “bezit” (zie kader). Gebruik van eigendom van een ander zonder diens toestemming is onrechtmatig en de eigenaar kan daar via de rechter een einde maken.

{Unger & Hielkema} Lees verder →

De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot wil een complex woningen renoveren. Daarvoor moet een huurwoning worden gesplitst en gaat de huur van de resterende woning flink omhoog. Kan het huurcontract worden opgezegd? Daarover heeft de kantonrechter Amsterdam op 13 juni 2013 een uitspraak gedaan.

Feiten

De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot verhuurt aan huurder een woning met een oppervlakte van 331,4 m² tegen een huurprijs in 2012 van € 74,79 per maand. Zij ontwikkelt voor het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt een renovatieplan waarbij de woning van huurder wordt gesplitst in een bedrijfsruimte en twee woningen. De Lees verder →

Achtergrond

In april 2012 heeft de Tweede Kamer de regering verzocht een onafhankelijk onderzoek te laten uitvoeren naar de rechtsbescherming van woonbootbewoners, met name ten aanzien van de ligplaats, en mogelijkheden om deze te verbeteren. Daartoe is aan RIGO Research en Advies BV (het RIGO) een opdracht verstrekt die heeft geresulteerd in een eindrapport, geheten: “Vaste grond onder de voeten. Over de rechtspositie van waterbewoners ten aanzien van de ligplaats”. Het rapport is op 21 mei 2013 door Minister Blok aan de Tweede Kamer gezonden.

Mijn samenvattende conclusie over dit rapport is dat het een gedegen stuk werk is met belangrijke conclusies en belangrijke voorstellen voor de verbetering van de vaak slechte rechtspositie van woonbooteigenaren. Daar zijn wel een aantal kanttekeningen bij te maken.

In deze bijdrage belicht ik het onderzoek en de conclusies daarvan en noem enkele van die kanttekeningen.

Onderzoek

Het RIGO heeft een vrij uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar ligplaatsen van woonboten, naar de plaatselijke regelgeving en naar het plaatselijk beleid dat daarop van toepassing is. Er zijn ± 12.000 ligplaatsen in Nederland. Bij het onderzoek zijn ± 8.000 ligplaatsen betrokken; van ± 5.400 ligplaatsen was de eigenaar bekend.

Voor vrijwel alle ligplaatsen wordt voor het gebruik van de ligplaats een periodieke vergoeding betaald aan de eigenaar ervan, via precario (gemeenten, sommige waterschappen) of huur (particuliere ligplaats-eigenaren, het Rijk, hoogheemraadschap Amstel, Gooi en Vecht). Voor ± 30% van de genoemde 5.400 ligplaatsen is een huurovereenkomst de privaatrechtelijke juridische basis voor het gebruik van de ligplaats en de betaling daarvoor.

Voorts bevat het rapport een weergave van het juridische kader voor ligplaatsen en worden op een inzichtelijke wijze de belangen weergegeven van de diverse partijen die alle zijn betrokken bij een ligplaats.

Conclusies van het rapport

De conclusies die in het rapport worden getrokken zijn belangrijk voor woonbooteigenaren, en met de ervaring die ik heb opgedaan bij het verlenen van rechtsbijstand aan veel woonbooteigenaren kan ik die voor een groot deel  onderschrijven. Relevant is vooral de conclusie inzake de lappendeken van beleid, regels, instrumenten en voorwaarden, die de meeste woonbootbewoners zullen herkennen. En daarnaast de ongelijkwaardige positie tussen de gebruiker van de ligplaats en de eigenaar daarvan: als gevolg van de grote vraag naar ligplaatsen en het kleine aanbod heeft de gebruiker een zwakke rechtspositie ten opzichte van de eigenaar.

Dat laatste wordt door mijn ervaring met huurgeschillen tussen private, maar ook met publiekrechtelijke eigenaren van ligplaatsen bevestigd. Het vertaalt zich in het beleid van de banken die de laatste tijd bijzonder moeilijk doen bij verstrekking van hypotheken bij de aankoop van een woonboot op particuliere ligplaatsen of aan particuliere oevergrond. In veel van die gevallen wordt in het geheel geen hypotheek meer verstrekt. En dit heeft uiteraard rechtstreeks invloed op de economische waarde van woonboot.

Daarnaast valt in de conclusies van het rapport op dat door veel gemeenten de ligplaats wordt gereguleerd op basis van een gemeentelijke verordening. Voor ruim 6.000 van de 12.000 ligplaatsen is bekeken wat voor beleid de betreffende gemeente voert en in 84% van die gevallen is sprake van een verordening. “De overige 16% van de gemeenten heeft de ligplaatsen in het bestemmingsplan opgenomen”, aldus het rapport. Waarschijnlijk bedoelen de opstellers hiermee dat in 16% van de gevallen gemeente naast het bestemmingsplan niet ook een verordening heeft die betrekking heeft op ligplaatsen (zie ook hierna onder het kopje “Verordeningen – bestemmingsplannen”) Dat slechts 16% van de onderzochte gemeenten de ligplaatsen in het bestemmingsplan heeft opgenomen, zoals het rapport stelt, klopt in ieder geval niet.

Analyse rechtspositie

Wel boeiend is de analyse die in het rapport gemaakt wordt over welke aspecten een rol spelen als je het hebt over de rechtspositie ten aanzien van de ligplaats. Men onderscheidt de overdraagbaarheid van het recht om ligplaats te gebruiken, schadevergoeding bij beëindiging van het ligrecht en zekerheid over de prijsontwikkeling.

Terecht omschrijft het rapport als de zwakste rechtspositie voor de woonbootbewoner die met een huurovereenkomst met een private eigenaar van de ligplaats en een iets sterkere positie wanneer de ligplaats van een publieke partij wordt gehuurd omdat in dat geval de algemene beginselen van behoorlijk bestuur van toepassing zijn. De rechtszekerheid is volgens het rapport het grootst “in de situatie met uitsluitend publiekrechtelijke toestemming van een publieke partij”. Ik krijg uit het rapport sterk de indruk dat de opstellers zich hierbij niet realiseren dat ook in het geval dat die publieke partij een publiekrechtelijke regeling voor de ligplaatsen heeft getroffen, in zijn hoedanigheid van eigenaar tevens privaatrechtelijke toestemming voor het gebruik van zijn eigendom dient te verlenen. Ik kom daarop hieronder terug.

Laat ik het duidelijk stellen: ook bij publiekrechtelijke toestemming voor het gebruik van de ligplaats (bestemmingsplan, vergunning) is de bewoner, als hij zelf geen eigenaar is, overgeleverd aan de privaatrechtelijke toestemming van de eigenaar, en is essentieel hoe die toestemming contractueel geregeld is, of die eigenaar nu een private persoon betreft of een overheidsorgaan.

Suggesties ter verbetering van de rechtspositie

De genoemde lappendeken waar de meeste woonbooteigenaren van de kant van de overheid mee te maken hebben vertaalt zich in de suggesties ter verbetering van de rechtspositie: op basis van die lappendeken kon het RIGO niet een of meer eenduidige suggesties daartoe formuleren die voor alle gevallen zouden gelden.

Het rapport geeft vier suggesties ter verbetering van de rechtspositie, gezien die lappendeken moeten die in samenhang worden bezien:

1. helderheid over de status van de ligplaats en het      erkennen van het permanente karakter;
2. het opnemen van ligplaatsen in het bestemmingsplan;
3. huurbescherming ten aanzien van de ligplaats;
4. het gebruik van publiekrechtelijke instrumentarium      door overheden.

De eerste drie suggesties kan ik onderschrijven, met de hierna te maken kanttekeningen. De eerstgenoemde suggestie is wat softer, het zou min of meer een verklaring van de overheid inhouden, die, als een “vloer”, als het ware moet doorwerken in de concrete wettelijke maatregelen onder 2 t/m 4.

Bij de formulering van de vierde suggestie heb ik mijn twijfels. Gesteld wordt dat de rechtspositie zou verbeteren als overheden alleen van hun publiekrechtelijke instrumentarium gebruik zouden maken. Hier wreekt zich dat het RIGO geen enkele aandacht besteedt aan de privaatrechtelijke kant die er ook altijd aan zit. En als een overheid eigenaar is, kun je die niet verbieden om van haar bevoegdheden als eigenaar gebruik te maken. Dat blijkt ook in de praktijk. Bij recente voorbeelden van grootschalige geschillen die rechtstreeks te maken hebben met de zwakke rechtspositie van woonbooteigenaren ten opzichte van de eigenaar van de ligplaats, zijn juist overheden verhuurder van de ligplaats. En in beide gevallen was naast de privaatrechtelijke huurovereenkomsten sprake van publiekrechtelijke regulering door bestemmingsplannen al dan niet gecombineerd met verordeningen.

Verbetering rechtspositie door bestemmingsplan

Het rapport stelt voor om gemeenten bij wet te verplichten ligplaatsen in het bestemmingsplan op te nemen. Zoals ik hierna toelicht, bestaat naar mijn mening die verplichting al. Wel belangrijk is dat dit expliciet benoemd wordt, omdat opname het bestemmingsplan publiekrechtelijk gezien de meeste rechtszekerheid biedt. Daarbij stelt het rapport dat het recht op planschade bij bestemmingswijziging ook aan woonbootbewoners dient toe te komen. Dat is belangrijk: sinds de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is dat voorbehouden aan eigenaren van onroerende zaken en dus niet aan eigenaren van de roerende woonboten.

Huurbescherming

Naast het bestemmingsplan voor het publiekrecht is voor het privaatrecht huurbescherming (en huurprijsbescherming, voeg ik daaraan toe) naar analogie van het huurrecht bij woonruimte ”aan de wal” de, naar mijn mening, belangrijkste mogelijkheid tot verbetering van de rechtspositie. Dit is deus een goede suggestie in het rapport.

Hoe je dat precies invult is dan een tweede. De opstellers van het rapport  stellen dat het puntenstelsel zoals dat voor woonruimte geldt, voor ligplaatsen aangepast zou moeten worden. Vanuit mijn ervaring met het huurrecht voor woonruimte betwijfel ik of dat de juiste weg is. Ik heb de indruk dat er al jarenlang, m.i. terecht, veel kritiek op dat puntenstelsel is en dat het zijn langste tijd gehad heeft. Ik vraag mij af of er niet inventief nagedacht zou moeten worden over enigerlei koppeling van de huurwaarde van ligplaatsen aan de marktwaarde daarvan.

Bestemmingsplan en verordening

Het rapport noemt als juridische instrumenten om het gebruik van ligplaatsen te reguleren enerzijds verordeningen, anderzijds bestemmingsplannen. Men doet het voorkomen alsof dit elkaar uitsluitende instrumenten zijn, dat wil zeggen dat een overheidsorgaan hetzij voor de verordening, hetzij voor het bestemmingsplan kan kiezen. Voorts is het volgens het rapport een vrijwillige keuze van de gemeente om ligplaatsen al dan niet in een bestemmingsplan op te nemen.

Beide zijn niet juist. In een bestemmingsplan moet de gemeente regels stellen omtrent het gebruik van de grond, zo stelt ook het rapport. Welnu, een van die vormen van gebruik is het gebruik als ligplaats voor een woonboot en dat moet dus in het bestemmingsplan worden geregeld. Ik vind onbegrijpelijk dat het RIGO expliciet stelt dat de ligplaats niet in het bestemmingsplan hoeft te worden opgenomen omdat hij geen bouwwerk is. Vaste jurisprudentie van de Raad van State is dat een ligplaats positief bestemd moet worden als bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet te voorzien is dat de woonboot binnen 10 jaar van de ligplaats verdwijnt.

Deze misvatting van de opstellers brengt hen ook tot de uitspraak dat bij het schrappen van ligplaatsen in een nieuw bestemmingsplan de ligplaatsen toch “legaal” zijn als er een vergunning voor is. Wanneer dat gebruik in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan, is de gemeente volgens de vaste handhavingsjurisprudentie van de Raad van State in beginsel verplicht om door middel van handhaving een einde aan het gebruik te maken. Ook als de woonbooteigenaar in het kader van een verordening over een rechtsgeldige vergunning beschikt.

Oevergrond

Wat mij betreft is een onvolledigheid van het rapport dat de opstellers zich conform de letter van de opdracht beperkt hebben tot de ligplaats in het water en niet gekeken hebben naar het belang van het oevergebruik.

Dat oevergebruik is immers essentieel voor de bewoning van de woonboot op de ligplaats: als toegangsvoorziening en als doorvoer voor nutsvoorzieningen. Met het oog op de rechtspositie met betrekking tot de ligplaatsen, het onderwerp van het rapport: wat heeft een woonbooteigenaar aan huurbescherming voor de ligplaats als hij niet op zijn boot kan komen?

Dit is met het oog op de rechtspositie van waterbewoners een belangrijke kanttekening. Het speelt met name wanneer aan de ligplaats grenzende oever eigendom is van een ander dan de watereigenaar. Dat is volgens het rapport bij ruim de helft van de ligplaatsen het geval. En in de rechtspraktijk leidt dit regelmatig tot ernstige geschillen.

Cor Goudriaan woont zelf al bijna 40 jaar op een woonboot en heeft altijd rechtsbijstand verleend aan woonbootbewoners, hun organisaties en verhuurders van ligplaatsen.