Op 30 januari 2013 heeft de hoogste bestuursrechter, de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, een uitspraak gedaan over de vraag of ontmantelingskosten van een hennepkwekerij door de gemeente voor rekening van de huurder gebracht kunnen worden…
De situatie
De Stichting Mooiland Vitalis verhuurt een woning in Schiedam. In de woning wordt een hennepkwekerij ontdekt en op basis van bepalingen van de Woningwet en het Bouwbesluit heeft burgemeester en wethouders (B&W) bij wijze van bestuursdwang de hennepkwekerij ontmanteld. De kosten van toepassing van bestuursdwang, ruim € 1000, verhaalt de gemeente op de Stichting omdat die als overtreder van de genoemde wettelijke bepalingen wordt aangemerkt.
Unger & Hielkema Advocaten
De Stichting stelt na afwijzing van haar bezwaar tegen het kostenverhaal beroep in bij de rechtbank. Die oordeelt dat de Stichting niet als overtreder kan worden aangemerkt. Daartegen stelt B&W hoger beroep in bij de Afdeling bestuursrechtspraak. B&W is van mening dat de Stichting onvoldoende controle heeft uitgeoefend. Gelet op de achterstand in huurbetalingen en de omstandigheid dat op de rekeningafschriften waarmee de huur betaald is een ander adres van de huurder vermeld staat, had zij een nader onderzoek moeten instellen naar het gebruik van de woning.
De uitspraak van de afdeling
De afdeling stelt voorop, dat een verhuurder, en zeker een professioneel verhuurder, op basis van het publiekrecht een zorgplicht heeft:
“Van een professioneel verhuurder van een pand mag worden gevergd dat zij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het gehuurde wordt gemaakt. Zij dient aannemelijk te maken dat zij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. Tenzij een verhuurder aan de hand van concrete gegevens aannemelijk maakt dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt, dient een verhuurder als overtreder te worden aangemerkt.”
Hier heeft de Stichting volgens de afdeling wél aannemelijk gemaakt dat hij niet kon weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. In de korte huurperiode van een klein jaar zijn er zeer regelmatig medewerkers van de Stichting in het betreffende complex aanwezig geweest, heeft een jaarlijkse onderhoudsinspectie van het complex plaatsgevonden en zijn gedurende enkele maanden grootschalige onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Bij deze gelegenheden zijn geen aanwijzingen geweest van een niet normaal gebruik van een woning. Van buitenaf is dat niet geconstateerd. Er zijn geen klachten binnengekomen.
Voorts heeft de stichting een toereikende administratie met betrekking tot de huurder gevoerd. Er is sprake van een ondertekende huurovereenkomst, een kopie van het paspoort en werkgeversverklaring. De ontvangst van de huur is regelmatig geadministreerd en de manier van betaling riep geen vragen op. Over de huurachterstand overweegt de afdeling dat die wel meeviel en dat er in de sociale huursector wel vaker sprake is van huurachterstanden. Het adres op de rekeningafschriften was het voormalige woonadres van de huurder. De Stichting kan dus niet als overtreder worden aangemerkt en hoeft de kosten wegens ontmanteling van de hennepkwekerij niet aan de gemeente te betalen.
Ons commentaar
Een uitspraak die voor professionele verhuurders in een aantal gemeenten (voor zover mij bekend vooral Rotterdam, en kennelijk ook Schiedam) uitermate relevant is.
Ingevolge de Algemene wet bestuursrecht is B&W bevoegd om naleving van bepalingen van bijvoorbeeld de Woningwet af te dwingen door bestuursdwang toe te passen. De kosten daarvan kunnen worden verhaald op de overtreder. De bestuursrechter moest in deze zaak de vraag beslissen of de Stichting terecht als overtreder is aangemerkt.
De hierboven gecursiveerde overwegingen over hetgeen van een professioneel verhuurder van een verhuurd pand mag worden verwacht, en de bewijslast die op de verhuurder rust om aan de hand van concrete gegevens aannemelijk te maken dat hij niet heeft kunnen weten van het gebruik als hennepkwekerij, is vaste jurisprudentie van de afdeling. Het ligt op de weg van de eigenaar om het gebruik van het verhuurde pand te controleren.
Bij die verplichting van de verhuurder in het kader van publiekrechtelijke voorschriften (hier de Woningwet, regelmatig wordt ook het bestemmingsplan door een gemeente gehanteerd) wordt, vanuit civielrechtelijk oogpunt, van de verhuurder bijzonder veel inspanning gevergd. Ik wijs op alle overwegingen van de afdeling inzake de controle van de woning en de administratie. Vooral ook bij het aangaan van de huurovereenkomst moet de verhuurder alert zijn. Hij mag bijvoorbeeld in het kader van deze verplichting niet afgaan op kopieën van identiteitsbewijs, loonstrookjes of paspoort , maar moet originelen daarvan inzien. Uiteraard moet hij ook zorgen voor dossiervorming met duidelijke kopieën, liefst in kleur. Duidelijk is uit deze uitspraak daarnaast dat elke professionele verhuurder er goed aan doet gedurende de huurtijd regelmatig het gehuurde aan de binnenzijde te controleren.
Ik ken uitspraken waarbij particuliere verhuurders of beheerders van grote aantallen woningen in vergelijkbare gevallen toch als overtreder werden aangemerkt.[1] Kennelijk waren hier de maatregelen die de verhuurder genomen heeft net wat grondiger geweest en zij ontsprong de dans.
Verwante artikelen
Kennelijk is de tijd rijp voor het hanteren van een zorgvuldige procedure voor het verhuren van woningen. Wij verwijzen naar het artikel van Jeroen Groenewoud in onze vorige nieuwsbrief over de aansprakelijkheid van een verhuurmakelaar voor schade die een huiseigenaar lijdt als gevolg van een hennepkwekerij. Hij geeft een aantal tips voor het nakomen van de zorgplicht die deze verhuurmakelaar jegens de eigenaar heeft. Dat sluit aan bij de zorgplicht die de verhuurder op basis van het publiekrecht heeft op basis van de hier besproken jurisprudentie.
Een meer diepgaande bespreking over het door de gemeente verhalen van ontmantelingskosten is door ons op de website van Pararius geplaatst.
[1] Bijvoorbeeld Abrs 19 oktober 2011, 201101990/1/H1 (www.raadvanstate.nl, Maashave/DB deelgemeente Feijenoord)